(시사저널=오유진 기자)



김윤덕 국토교통부 장관이 1월12일 정부세종청사에서 출입기자들과 신년 간담회를 하고 있다. ⓒ연합뉴스


정부가 1월말 발표할 부동산 대책을 준비 중인 가운데, 규제 완화 없는 소규모 공급 대책이 예고되면서 시장의 기대감이 빠르게 식고 있다. 토지거래허가구역(이하 토허구역) 일부 해제나 재건축초과이익환수제(이하 재초환) 및 용적률 규제 완화 등 규제 해소를 기대했던 시장과는 정반대 대책이 예상되면서다. 공급 물량 역시 시장 눈높이에 미치지 못 릴게임황금성 할 것으로 전망되면서, 지난해 9·7 공급 대책처럼 발표 후 집값 상승이 되풀이될 수 있다는 자조 섞인 목소리도 나온다.
국토교통부는 당초 지난해 말 9·7 공급 대책의 후속 조치를 발표할 계획이었다. 그러나 서울시 등 지방자치단체와의 협의가 원활히 이뤄지지 못하면서 발표 시점이 연달아 미뤄졌다. 김윤덕 국토교통부 장관은 1월초 "10일 릴짱릴게임 이후 바로 추가 대책 발표를 준비 중"이라고 밝혔지만, 1월12일 기자간담회에서는 "지자체 및 관계부처 협의가 지연돼 가능하면 설 연휴 이전, 늦어도 1월말까지 발표할 계획"이라고 한발 물러섰다.



2025년 9월8일 서울 도봉구 성대 야구장 부지 모습 ⓒ 연합뉴스
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규제 완화 기대 컸지만…정부 "검토한 바 없다"
정부가 이달 말 내놓을 공급 대책은 지난해 9·7 공급 대책을 구체화하는 수준이 될 것으로 전망된다. 당시 국토부는 서울 내 노후 공공청사와 유휴 국공유지를 활용해 5년 내 4000가구 착공을 예고했는데, 이번 대책을 통해 물량이 소폭 늘어날 바다이야기온라인 것이라는 관측이 나온다. 부동산 업계 관계자는 "국토부가 유휴부지와 노후 청사 터를 중심으로 서울 곳곳을 물색해 공급 계획을 짜고 있지만, 서울 내 대규모 공급이 가능한 부지가 많지 않아 전체 물량은 1만 가구 안팎에 그칠 것"이라고 말했다.
시장에서는 당초 이번 대책에 토지허가구역 일부 해제나 재초환 폐지 등 규제 완화 카드가 포함될 온라인야마토게임 것이라는 기대가 적잖았다. 지방선거가 6개월여 앞으로 다가온 데다, 지난해 집값 상승률이 낮았던 서울 외곽과 수도권 일부 지역에서 규제로 인한 주민 불만이 터져 나오고 있어서다. 특히 지난해 6·27, 10·15 시장 안정화 대책 이후 재건축·재개발 문턱이 크게 높아지면서, 규제 완화 없이는 서울 내 공급 확대가 사실상 불가능할 것이라는 지적이 이어져 왔다.
그러나 정부는 이 같은 기대에 선을 그었다. 김 장관은 기자간담회에서 "토지거래허가구역 문제에 대해서는 논의한 바가 전혀 없으며, 상황을 주시하고 있는 정도"라며 "재초환과 용적률 완화 또한 국토부 내부적으로는 검토한 적이 없다"고 논란을 일축했다.
문제는 이번 공급 대책이 시장의 기대에 미치지 못할 경우, 또다시 '허울뿐인 대책'이란 비판을 피하기 어렵다는 점이다. 이번 대책의 후보지로는 강남구 서울의료원, 서초구 국립외교원 및 서울지방조달청, 금천구 독산동 공군부대, 은평구 국립보건원, 용산구 국제업무지구 등이 거론된다. 하지만 이 중 상당수 부지는 서울시나 인근 주민의 반대로 실제 공급이 가능할지는 불투명하다. 정부가 발표한 유휴부지 공급 계획이 착공으로 연결된 사례가 극소수에 불과하고, 착공 이후 입주까지 최소 4~5년이 걸리는 만큼 단기적인 시장 불안을 잠재우기에는 역부족이라는 평가가 나온다.
지난해 9·7 대책에서도 이 같은 공급 방식이 시장 안정에 효과적이지 않았다는 점은 이미 확인된 바 있다. 당시 정부는 2030년까지 총 135만 가구 공급 계획을 내놓았지만, 시장은 공급에 대한 기대감보다는 불확실성에 더 민감하게 반응했다. 그 결과 서울 도심은 물론 수도권 전역에 집값 상승세가 확산됐고, 정부는 대책 발표 한 달여 만에 초강력 수요 억제책을 다시 꺼내들 수밖에 없었다. '불완전한 공급 대책 → 시장 불안 확산 → 집값 안정 실패'라는 악순환이 반복되면서, 이번 대책 역시 정책 신뢰만 떨어뜨릴 수 있다는 우려가 나오는 이유다.



시장을 진정시킬 만한 공급 대책이 지연되면서 10·15 대책의 약발은 3개월여 만에 사그라든 분위기다. 노·도·강(노원구·도봉구·강북구) 등 그동안 상대적으로 소외됐던 서울 외곽 지역에서도 거래량이 급증하면서 과열 조짐이 나타나고 있다. 1월14일 시사저널이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과에 따르면, 지난해 12월 강남 3구(강남구·송파구·서초구)의 아파트 거래량은 482건으로 11월(931건) 대비 48.2% 감소했다.
그러나 같은 기간 노·도·강 지역의 거래량은 691건으로 전월(404건) 대비 71% 증가했고, 금·관·구(금천구·관악구·구로구) 거래량도 약 50% 증가한 것으로 집계됐다. 2025년 12월 거래된 물건의 신고 기한이 남아있는 점을 감안하면 서울 외곽 지역의 실제 거래량은 더 많을 것으로 예상된다. 시장 전반에 '공급 대책을 기다리기보다 서울 어디든 똘똘한 한 채를 빨리 매수해야 한다'는 심리만 확산하고 있다는 의미다.
'서민 주거 사다리' 임대차 시장 더 양극화
이와 더불어 무주택 서민의 주거 사다리인 임대차 시장도 빠르게 양극화하고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면, 서울 아파트 전세 물량은 지난해 10월14일 2만3779건에서 1월14일 2만2560건으로 5% 이상 감소했다. 전년 동기 대비로는 약 27% 감소한 수치로 성북구(-83%), 관악구(-72.9%), 강동구(-67.4%), 광진구(-65.3%) 등에서는 1년 새 전세 매물 절반 이상이 증발했다. 반면 KB부동산 기준 2025년 12월 서울 아파트 월세지수는 131.2를 기록하며 통계 작성 이래 최고치를 또다시 경신했다.
전문가들은 부동산 시장의 불안이 임대차 시장으로까지 확산한 만큼, 이번 공급 대책에서 정부가 가능한 모든 수단을 총동원해야 한다고 지적한다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "공급 확대를 위해 재건축 규제 완화가 필요할 수 있지만, (규제 완화는) 집값 상승과도 연결되기 때문에 정부 입장에서는 결단하기 쉽지 않다"며 "규제 완화가 어렵다면 추가 택지 개발, 아파트 중심 민간 임대사업자 활성화, 역세권 정비사업 규제 완화 등 공급 속도를 높일 수 있는, 가능한 모든 수단을 병행해야 한다"고 말했다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 시장이 신뢰를 회복할 수 있는 현실적이고 명확한 일정표(타임테이블)를 제시하는 게 우선이라고 강조했다. 연간 착공 물량만 제시할 것이 아니라, 약속한 물량이 어디까지 진행됐는지 투명하게 공개해야 한다는 의미다. 윤 랩장은 "수도권 내 획기적인 공급, 유휴부지 즉각 착공 등 빠른 공급이 어렵다는 건 이미 모두가 알고 있다"며 "재고주택, 비아파트 등을 활용해 단기 공급을 늘리고, 시간을 벌어 유휴부지·그린벨트 해제 등 중장기 택지 확보로 이어가는 수순이 그나마 현실적인 대안"이라고 답했다.